안녕하세요 빌라랑 가이드입니다. 한국에서 가장 비싼 아파트는 어디인지 여러분 알고 계신가요? 압구정 현대아파트? 아니에요. 저 한남 더 힐도 아니에요. 공식적으로 한국에서 가장 비싸다고 인정받은 아파트는 PH129(더 펜트하우스 청담, 강남구 청담동 소재)입니다. 4년 연속 공시지가 1위를 차지하고 있습니다. 가장 비싼 집으로도 유명하지만 잘 알려진 장동건, 고소영 부부가 사는 집으로도 알려져 있어 이래저래 유명해지는 집입니다. 그렇지 않아도 유명합니다만, 최근 화제가 될 만한 내용이 신문 기사에 실렸습니다. 그 내용은 조세심판원이 한국에서 가장 비싼 집이지만 고급 주택은 아니라고 결정했다는 것입니다. 그래서 오늘은 그 논의의 요지가 무엇인지, 그것과 관련해서 세법에서 보는 취득세 중과제도와 그 문제점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 0.01평 차이로 세금을 200억 줄일 수 있었다? 안녕하세요。 빌라랑 가이드입니다. 한국에서 가장 비싼 아파트는 어디인지 여러분 알고 계신가요? 압구정 현대아파트? 아니에요. 저 한남 더 힐도 아니에요. 공식적으로 한국에서 가장 비싸다고 인정받은 아파트는 PH129(더 펜트하우스 청담, 강남구 청담동 소재)입니다. 4년 연속 공시지가 1위를 차지하고 있습니다. 가장 비싼 집으로도 유명하지만 잘 알려진 장동건, 고소영 부부가 사는 집으로도 알려져 있어 이래저래 유명해지는 집입니다. 그렇지 않아도 유명합니다만, 최근 화제가 될 만한 내용이 신문 기사에 실렸습니다. 그 내용은 조세심판원이 한국에서 가장 비싼 집이지만 고급 주택은 아니라고 결정했다는 것입니다. 그래서 오늘은 그 논의의 요지가 무엇인지, 그것과 관련해서 세법에서 보는 취득세 중과제도와 그 문제점 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 0.01평 차이로 세금을 200억 줄일 수 있었다?
논란이 되고 있는 사항의 요지는 이렇습니다. 국내에서 가장 비싼 아파트인 PH129(더펜트하우스 청담)가 고급주택이 아니라는 조세심판원의 결정사항 때문입니다. 이에 따라 강남구청이 부과한 취득세 230억원은 과도하다는 결정을 내린 것입니다. 주택 가격에 관한 공식 기록입니다. 전용면적 407.71㎡의 공시가격은 164억원으로 올해 기준 전국에서 가장 높습니다. 논란이 되고 있는 사항의 요지는 이렇습니다. 국내에서 가장 비싼 아파트인 PH129(더펜트하우스 청담)가 고급주택이 아니라는 조세심판원의 결정사항 때문입니다. 이에 따라 강남구청이 부과한 취득세 230억원은 과도하다는 결정을 내린 것입니다. 주택 가격에 관한 공식 기록입니다. 전용면적 407.71㎡의 공시가격은 164억원으로 올해 기준 전국에서 가장 높습니다.
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논란의 시작은 ‘더 펜트하우스 청담’ 시행사와 강남구청 간에 서로 취득세 납부액을 두고 다툼이 있었습니다. 구체적으로는 취득세 산정 시 적용되는 면적을 보는 시각의 차이 때문입니다. 취득세 산정 기준은 이렇습니다. 단층 245㎡, 복층 274㎡를 초과할 경우 고급주택으로 간주됩니다. 더 펜트하우스 청담은 29가구(전용면적 273.96㎡ 27채, 전용면적 407.71㎡ 펜트하우스 가구 2채)로 구성되어 있습니다. 당초 시공사는 29세대 취득세로 42억원을 납부했습니다. 펜트하우스 407.71㎡ 2세대는 취득세 중과세율에 해당한 세금을 냈지만, 나머지 27세대는 전용면적 기준 274㎡보다 0.04㎡ 작은 273.96㎡로 시공돼 일반주택 취득세율에 맞춰 세금을 낸 겁니다. 강남구청 측 주장은 시공사가 내부 발코니를 전용면적에 포함시키지 않아 취득세 중과를 피했다는 것입니다. 법에서는 외부로 돌출된 발코니만 전용면적에 제외하도록 하고 있는데, 거실의 일부로 실내 공간화한 내부 발코니와 세대별 지하창고를 전용면적에 합산해야 한다는 겁니다. 내부 발코니와 세대별 지하창고 면적을 합하면 48㎡가 늘어나게 돼 고급주택에 해당하게 된다는 겁니다. 그로 인해 강남구청은 42억원이 아닌 230억원을 납부해야 한다고 주장한 것입니다. 조세심판원은 강남구청에서 인허가 당시 이미 내부 발코니를 전용면적에 포함하지 않았기 때문에 고급 주택으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 논란의 시작은 ‘더 펜트하우스 청담’ 시행사와 강남구청 간에 서로 취득세 납부액을 두고 다툼이 있었습니다. 구체적으로는 취득세 산정 시 적용되는 면적을 보는 시각의 차이 때문입니다. 취득세 산정 기준은 이렇습니다. 단층 245㎡, 복층 274㎡를 초과할 경우 고급주택으로 간주됩니다. 더 펜트하우스 청담은 29가구(전용면적 273.96㎡ 27채, 전용면적 407.71㎡ 펜트하우스 가구 2채)로 구성되어 있습니다. 당초 시공사는 29세대 취득세로 42억원을 납부했습니다. 펜트하우스 407.71㎡ 2세대는 취득세 중과세율에 해당한 세금을 냈지만, 나머지 27세대는 전용면적 기준 274㎡보다 0.04㎡ 작은 273.96㎡로 시공돼 일반주택 취득세율에 맞춰 세금을 낸 겁니다. 강남구청 측 주장은 시공사가 내부 발코니를 전용면적에 포함시키지 않아 취득세 중과를 피했다는 것입니다. 법에서는 외부로 돌출된 발코니만 전용면적에 제외하도록 하고 있는데, 거실의 일부로 실내 공간화한 내부 발코니와 세대별 지하창고를 전용면적에 합산해야 한다는 겁니다. 내부 발코니와 세대별 지하창고 면적을 합하면 48㎡가 늘어나게 돼 고급주택에 해당하게 된다는 겁니다. 그로 인해 강남구청은 42억원이 아닌 230억원을 납부해야 한다고 주장한 것입니다. 조세심판원은 강남구청에서 인허가 당시 이미 내부 발코니를 전용면적에 포함하지 않았기 때문에 고급 주택으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
결국 기준인 274㎡보다 0.04㎡ 작은 273.96㎡로 시공한 시공사의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 강남구청은 시행사에 부과한 취득세를 취소하고 조세심판원의 결정에 맞춰 취득세를 변경해야 합니다. 그럼 0.04㎡ 차이는 얼마나 날까요? 0.04㎡는 평수로 환산하면 0.0121평입니다. 또, A4 용지(210mm×297mm)의 면적은 약 0.06㎡입니다. 즉, A4용지보다 작고, 자주 사용하는 휴지 1개보다 조금 큽니다. 결국 기준인 274㎡보다 0.04㎡ 작은 273.96㎡로 시공한 시공사의 손을 들어줬습니다. 이에 따라 강남구청은 시행사에 부과한 취득세를 취소하고 조세심판원의 결정에 맞춰 취득세를 변경해야 합니다. 그럼 0.04㎡ 차이는 얼마나 날까요? 0.04㎡는 평수로 환산하면 0.0121평입니다. 또, A4 용지(210mm×297mm)의 면적은 약 0.06㎡입니다. 즉, A4용지보다 작고, 자주 사용하는 휴지 1개보다 조금 큽니다.
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취득세 중과 제도는 1975년에 규정되어 실시되고 있습니다. 도입 취지는 사치, 낭비 풍조를 억제하고 생산적인 분야에 효율적으로 투자하도록 유도하기 위해서입니다. 그에 따라 고가의 주택, 별장 등은 사치성 재산으로 규정하고 있어 취득세를 중과하게 되어 있습니다. 취득세 중과 대상 주택은 금액과 면적을 모두 충족해야 합니다. ▼ 면적 기준 단독주택의 경우 연면적이 331㎡를 초과하거나 대지면적이 662㎡를 초과해야 합니다. 적재하중 200kg을 초과하는 엘리베이터가 설치되어 있거나 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장을 갖추고 있어야 합니다. 공동주택(아파트, 빌라)의 경우 전용면적 245㎡를 초과하거나 복층 274㎡를 초과하면 중과세가 적용됩니다. ▼ 금액 기준 금액 기준은 시가표준액 9억원 이상이어야 합니다. 특히 기준점인 집값은 시행 초기 1,000만원 이상이었으나 2008년에야 시가표준액 6억원이 됐고 2021년부터 9억원으로 인상됐습니다. 취득세 일반세율(1~3%)에 가산세율 8%를 더하게 됩니다. 조정대상지역이나 다주택자의 경우 최대 20%까지 중과세가 적용됩니다. 취득세 중과제도의 문제점 취득세 중과제도는 1975년에 규정되어 실시되고 있습니다. 도입 취지는 사치, 낭비 풍조를 억제하고 생산적인 분야에 효율적으로 투자하도록 유도하기 위해서입니다. 그에 따라 고가의 주택, 별장 등은 사치성 재산으로 규정하고 있어 취득세를 중과하게 되어 있습니다. 취득세 중과 대상 주택은 금액과 면적을 모두 충족해야 합니다. ▼ 면적 기준 단독주택의 경우 연면적이 331㎡를 초과하거나 대지면적이 662㎡를 초과해야 합니다. 적재하중 200kg을 초과하는 엘리베이터가 설치되어 있거나 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장을 갖추고 있어야 합니다. 공동주택(아파트, 빌라)의 경우 전용면적 245㎡를 초과하거나 복층 274㎡를 초과하면 중과세가 적용됩니다. ▼ 금액 기준 금액 기준은 시가표준액 9억원 이상이어야 합니다. 특히 기준점인 집값은 시행 초기 1,000만원 이상이었으나 2008년에야 시가표준액 6억원이 됐고 2021년부터 9억원으로 인상됐습니다. 취득세 일반세율(1~3%)에 가산세율 8%를 더하게 됩니다. 조정대상지역이나 다주택자의 경우 최대 20%까지 중과세가 적용됩니다. 취득세 중과 제도의 문제점
2006년 시가표준액 도입 시 6억원에서 2021년 9억원으로 상향 조정됐지만 같은 기간 주택가격 상승률에는 한참 못 미친다는 점입니다. 6억에서 9억으로 50% 상승하는 동안 전국 주택 평균 가격은 82.6%나 올랐다는 점입니다. 고가주택을 시가표준액 9억원 초과 주택이라는 점은 현실적이지 않고 매우 낮다고 볼 수 있습니다. 또 면적도 문제입니다. 앞서 살펴본 것처럼 대부분의 하이엔드 주택이 274㎡ 또는 245㎡보다 0.01평 작게 만드는 방법으로 중과세를 피하고 있다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 고급주택 기준이 취득세는 9억, 양도세 및 종부세 12억으로 다르다는 점도 문제입니다. 지방세와 국세(양도세종부세)에 차이가 있다 하더라도 기준을 통일시키는 것이 옳을 것입니다. 그리고 면적 기준은 폐지하는 것이 좋다는 의견이 많은 편입니다만. 잔머리를 고치는 면적의 기준은 완전히 없애자는 것입니다. 해외 사례를 보더라도 면적을 기준으로 중과세하는 정책은 없고, 지금과 같은 정책은 조세 불평등과 위화감을 불러일으킬 수 있기 때문입니다. 묶어서 2006년 시가표준액 도입 시 6억원에서 2021년 9억원으로 상향 조정됐지만 같은 기간 주택가격 상승률에는 한참 못 미친다는 점입니다. 6억에서 9억으로 50% 상승하는 동안 전국 주택 평균 가격은 82.6%나 올랐다는 점입니다. 고가주택을 시가표준액 9억원 초과 주택이라는 점은 현실적이지 않고 매우 낮다고 볼 수 있습니다. 또 면적도 문제입니다. 앞서 살펴본 것처럼 대부분의 하이엔드 주택이 274㎡ 또는 245㎡보다 0.01평 작게 만드는 방법으로 중과세를 피하고 있다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 고급주택 기준이 취득세는 9억, 양도세 및 종부세 12억으로 다르다는 점도 문제입니다. 지방세와 국세(양도세종부세)에 차이가 있다 하더라도 기준을 통일시키는 것이 옳을 것입니다. 그리고 면적 기준은 폐지하는 것이 좋다는 의견이 많은 편입니다만. 잔머리를 고치는 면적의 기준은 완전히 없애자는 것입니다. 해외 사례를 보더라도 면적을 기준으로 중과세하는 정책은 없고, 지금과 같은 정책은 조세 불평등이나 위화감을 불러일으킬 수 있기 때문입니다. 묶어서
사회적으로 주목받는 이슈인 취득세 중과 문제를 살펴봤습니다. 실거래가 100억대를 넘는 초고가 주택이 세법상 고급주택이 아닌 일반주택 취득세율을 적용받는다는 문제점은 이번뿐만 아니라 이전부터 꾸준히 제기돼 온 이슈입니다. 최근 PH129 조세심판원 결정으로 또 한 번 논란이 되어 정리해 봤는데요. 뭔가 합리적이지 않은 것은 분명해 보여요. 면적을 기준으로 하고 있기 때문에 그 기준을 넘지 않는 선만 지키면 됩니다. 면적 기준은 없애고 금액 기준으로 취득세를 과세하는 게 더 합리적일 것 같아요. 그리고 과도한 중과세율도 함께 재검토해야 할 것 같습니다. 중과세율 자체도 워낙 크다 보니까 그 세율 자체를 피하기 위한 고육책이 나오게 된 거죠. 앞으로 정부에서 양도세, 종합부동산세 등 세제 전반을 개선할 때 취득세 중과제도 또한 함께 개선되었으면 좋겠어요. 감사합니다。 함께 읽어도 좋은 글 사회적으로 주목받는 이슈인 취득세 중과 문제를 살펴봤습니다. 실거래가 100억대를 넘는 초고가 주택이 세법상 고급주택이 아닌 일반주택 취득세율을 적용받는다는 문제점은 이번뿐만 아니라 이전부터 꾸준히 제기돼 온 이슈입니다. 최근 PH129 조세심판원 결정으로 또 한 번 논란이 되어 정리해 봤는데요. 뭔가 합리적이지 않은 것은 분명해 보여요. 면적을 기준으로 하고 있기 때문에 그 기준을 넘지 않는 선만 지키면 됩니다. 면적 기준은 없애고 금액 기준으로 취득세를 과세하는 게 더 합리적일 것 같아요. 그리고 과도한 중과세율도 함께 재검토해야 할 것 같습니다. 중과세율 자체도 워낙 크다 보니까 그 세율 자체를 피하기 위한 고육책이 나오게 된 거죠. 앞으로 정부에서 양도세, 종합부동산세 등 세제 전반을 개선할 때 취득세 중과제도 또한 함께 개선되었으면 좋겠어요. 감사합니다。 함께 읽어도 좋은 글
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